Du planst den Kauf eines neuen Hauses oder einer Wohnung? Bevor Du Dir diesen Traum erfüllen und gut abgesichert wohnen kannst, ist es wichtig, die Finanzierung abzuklären. Nicht selten scheitern Verkaufsverhandlungen auch an dieser Hürde, da die Voraussetzungen für einen Erwerb nicht zustande kommen oder Mitbewerber bereits besser vorbereitet sind. Daher ist es wichtig, sich bereits frühzeitig mit diesem Thema zu beschäftigen.

Inhaltsübersicht

• Definiere Deine persönlichen Bedürfnisse
• Gleiche Deine Bedürfnisse mit Deiner finanziellen Situation ab
• Mache Dich mit den wichtigsten Fachbegriffen vertraut
• Was ist der Unterschied zwischen einem Baukredit und einer Hypothek?
• Informiere Dich rechtzeitig über Finanzierungsmöglichkeiten
• Du hast Dein Wunschobjekt gefunden?
• Wähle Dein Finanzierungsmodell

Definiere Deine persönlichen Bedürfnisse

Welche Bedingungen soll Dein neues Zuhause erfüllen? Denke dabei langfristig voraus und berücksichtige alle Aspekte Deiner zukünftigen Lebenssituation. Soll die Wohnung bspw. auch in höherem Alter gut zugänglich sein oder steht eine Familiengründung an? Welcher Standort ist für Dich ideal, wie viel Raum benötigst Du und welche Kriterien muss Dein Wunschobjekt erfüllen?

Gleiche Deine Bedürfnisse mit Deiner finanziellen Situation ab

Entscheidend für den Erwerbsprozess und die Sicherstellung der langfristigen Tragbarkeit einer Kauf-Entscheidung ist die Kalkulation Deiner individuellen Finanzsituation. Mache Dir bewusst, welches Eigenkapital Du zur Verfügung hast und was Deine Immobilie maximal kosten darf. Wichtige Faktoren sind hierbei auch Deine vorhandenen Eigenmittel (eventuelle Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a). Bedenke immer auch, dass noch Kosten für Umbau, Renovationen oder Einrichtungen hinzu zukommen könnten.

Mache Dich mit den wichtigsten Fachbegriffen vertraut

• Baukredit: Kontokorrentkredit mit Grundpfandsicherheit, der zur Finanzierung eines Neu- oder Umbaus dient.
• Hypothek: Forderung, die durch ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht sichergestellt ist.
• Grundpfanddeckung: Sicherstellung der Hypothek durch einen Schuldbrief oder eine Grundpfandversicherung.
• Verkehrswert: Wertermittlung einer Immobilie durch Schätzung oder Algorithmen, die den wahrscheinlichen Preis einer Liegenschaft bei Verkauf innert nützlicher Frist und unter normalen Verhältnissen widerspiegelt.
• Belehnung: Verhältnis in % zwischen dem Kaufpreis / Verkehrswert einer Immobilie und der Hypothek. Die Belehnung gibt somit an, zu wie viel Prozent eine Bank den Kauf einer Immobilie finanziert. Die meisten Banken belehnen Immobilien bis zu max. 80% des Kaufpreises oder des Verkehrswertes (je nachdem, was tiefer ist – Niederstwertprinzip). Bis zu 65% als 1. Hypothek, den Rest als 2. Hypothek. Den Rest muss der Käufer aus eigenen Mitteln einbringen. Du benötigst somit mindestens 20% an Eigenkapital (u. a. aus Ersparnissen, Vorsorgeguthaben oder Erbvorbezügen).
• Tragbarkeit: Verhältnis in % zwischen den Gesamtkosten der Immobilie (kalk. Zinsen/ Amortisation/ Unterhalt) und dem Bruttoeinkommen des Kreditnehmers. Das prozentuale Ergebnis spiegelt den Wert wieder, mit dem Dein Jahreseinkommen belastet wird. Damit diese Deckung auch nachhaltig gewährleistet ist, dürfen die gesamten “Wohnkosten” nicht mehr als ein Drittel Deines Brutto-Haushaltseinkommens übersteigen.
• Amortisation: Dient der Rückzahlung der Hypothek. Die Höhe richtet sich dabei nach der Liegenschaft, der Belehnungshöhe und nach dem Alter des Kreditnehmers.

Was ist der Unterschied zwischen einem Baukredit und einer Hypothek?

Ein Baukredit dient der vorübergehenden Finanzierung einer Immobilie in der Zeit von der Erstellung bis zur Fertigstellung des Objektes und wird nach Abschluss der Arbeiten in eine Hypothek umgewandelt. Hierbei legt die Bank einen maximalen Kostenrahmen im Sinne einer Baukreditlimite fest. Die Auszahlung der Finanzierungsmittel erfolgt in Teilbeträgen via Direktausgleich eingereichter Handwerkerrechnungen. Zu beachten ist, dass der Baukredit erst dann in Anspruch genommen werden darf, wenn die vom Bauherrn eingebrachten Eigenmittel aufgebraucht sind. Der Zinssatz für den Baukredit setzt sich aus einem von der Bank definierten Basiszinssatz zzgl. einer Bereitstellungskommission (Gebühr der Bank für den Aufwand der Überwachung und der Besichtigung des Baufortschrittes) zusammen. Eine profunde Kontrolle der veranschlagten Baukosten ist entscheidend, um Kostenüberschreitungen zu verhindern. Denn fallen die Kosten höher aus als geplant, kann es zu Problemen in der anschliessenden Hypothekar-Umwandlung kommen, wenn Tragbarkeit oder Belehnung nicht mehr gewährleistet sind. Daher ist dieser Prozess oftmals mit vielen Auflagen von Seiten der Bank verbunden. 

Erwirbt man einen Neubau, welcher durch einen General- oder Totalunternehmer erstellt wird, ist zumeist kein Baukredit erforderlich. Ist das Auszahlungsdatum und die Höhe der einzelnen Teilraten bereits bekannt bzw. sind die einzelnen Bauetappen definiert, werden die Finanzierungsmittel direkt durch eine Hypothek ausbezahlt. Die entsprechenden Tranchen werden je nach Abschluss der Bauphasen direkt an den General- oder Totalunternehmer überwiesen. In der Regel geschieht dies in 3 Tranchen. Die erste Zahlung bei Beurkundung, die zweite bei Rohbauvollendung und die dritte und letzte Zahlung findet bei Schlüsselübergabe statt. 

Informiere Dich rechtzeitig über Finanzierungsmöglichkeiten

Nimm frühzeitig mit einer Bank Kontakt auf, um Dich über die möglichen Optionen zu informieren. Wenn es um die Wahl der optimalen Finanzierung geht, sind individuelle Bedürfnisse ausschlaggebend. Die Experten unserer Partnerbank können Dir bereits in einem frühen Stadium Tipps zur Suche geben und offene Fragen zur Finanzierung klären.

Du hast das Objekt Deiner Wahl noch nicht gefunden, möchtest dem Verkäufer jedoch bereits bei Erstkontakt im Bewerberprozess zeigen, dass Du ein ernstzunehmender Käufer bist? Mit einer ersten allgemeinen Finanzierungsbestätigung kannst Du gegenüber der Verkäuferschaft schon frühzeitig den Nachweis über Deine Bonität erbringen und Dir somit einen Vorteil gegenüber anderen Mitbewerbern verschaffen. Im Gegensatz zur anschliessenden final verbindlichen Finanzierungszusage benötigt unsere Partnerbank hierfür noch keine Detailangaben zum möglichen Kaufobjekt, sondern lediglich ein Lohn- und Vermögensnachweis von Dir.

Du hast Dein Wunschobjekt gefunden?

Spätestens jetzt gilt es schnell handlungsfähig zu sein, um Deinen Kauf vollziehen zu können. Vereinbare somit zeitnah einen persönlichen Gesprächstermin mit einem Kreditspezialisten. Die Bank prüft nun anhand des konkreten Objektes den finanziellen Spielraum Deiner Tragbarkeit, bewertet den Preis der Immobilie und zeigt Dir den Rahmen der möglichen Belehnung auf. Sind alle grundlegenden Voraussetzungen erfüllt, erhältst Du Dein persönliches Kreditangebot und den Nachweis der Machbarkeit für den Kauf gegenüber der Verkäuferschaft. 

Beachte hierbei, dass die Bank zur persönlichen Prüfung Deines Kreditgesuches eine Bearbeitungszeit sowie diverse spezifische Unterlagen zu Deiner Person wie auch zum Erwerbsobjekt benötigt. 

Persönliche Unterlagen:

• Aktueller Lohnausweis und Kopie der letzten Steuererklärung

• Bei Selbständigem Erwerb – Abschlüsse haftender juristischer Personen (Bilanz/Erfolgsrechnung der letzten 2 Jahre)

• Nachweis Guthaben 3. Säule (sofern Vorbezug oder Verpfändung 3. Säule)

• Pensionskassenausweis vor und nach Bezug (sofern Vorbezug oder Verpfändung 2. Säule)

Objektbezogene Unterlagen:

• aktueller Grundbuchauszug, u./o. Kaufvertrag und Kaufvertragsentwurf 

• Situations-/Katasterplan

• Baubeschrieb, Pläne, Grundrisse, Objektfotos, Verkaufsdokumentation

• Gebäudeversicherungsausweis mit Angabe der Kubatur 

• Baurechtsvertrag (für Liegenschaften im Baurecht) 

• Für Stockwerkeigentum: Plan der Stockwerkeinheit mit Nettowohnfläche und Nebenräumen, Benützungsreglement für Stockwerkeigentümergemeinschaft 

Wähle Dein Finanzierungsmodell

Nach Unterzeichnung des Kreditvertrages stellt die Bank Dir ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen aus, mit welchem der Kauf vollzogen werden kann. Schliesslich stehen Dir beim Abschluss Deiner Finanzierung unterschiedliche Hypothekarprodukte zur Verfügung. Die folgende Aufstellung gibt Dir eine kleine Übersicht über verschiedene Hypotheken-Modelle:

Maximale Planungssicherheit durch Festhypotheken:

• Fix-​Hypothek: Definiert sich durch einen festen Zinssatz über eine feste Laufzeit und einen festen Betrag.
• Termin-​Fix-Hypothek: Weist die gleichen Eigenschaften, wie die Fix-Hypothek auf, ist jedoch bis zu 36 Monate Voraus abschliessbar.

Maximaler individueller Spielraum durch flexible Lösungen:

• SARON-​Hypothek: Der Zinssatz setzt sich aus dem aufgezinsten SARON (Referenzzinssatz für Geldmarkt-Hypotheken) und einer fix vereinbarten Marge zusammen. Der Zinssatz wird dabei erst am Ende der Zinsperiode rückwirkend bekannt gegeben. Es kann zwischen einer unterschiedlichen Laufzeit und Periodizität der Abrechnungsperioden gewählt werden. 
• SARON-​Rollover-Hypothek: Der Zinssatz setzt sich aus dem aufgezinsten SARON der Vorperiode, den Absicherungskosten und einer fix vereinbarten Marge zusammen. Der Zinssatz wird also bereits zu Beginn der Zinsperiode mitgeteilt und zugesichert. Es kann zwischen unterschiedlichen Laufzeit gewählt werden, die Periodizität der Abrechnungsperioden ist meist fixiert.
• Variable-Hypothek: Keine feste Laufzeit, kein Mindestbetrag,      der Hypothekarzinssatz wird laufend an das aktuelle Zinsniveau angepasst.

Welches Modell für Dich das Richtige ist, hängt ganz von Deinen persönlichen Bedingungen ab. Im Rahmen einer qualifizierten Beratung wird die Bank mit Dir das Finanzierungsmodell erarbeiten, welches langfristig am besten für Dich passt.

Die Einholung einer zweiten Meinung ist immer von Vorteil. Auch im Falle, dass Du bereits über eine feste Verbindung zu Deiner Hausbank verfügst, macht es Sinn, hier mehrere Angebote zu vergleichen und somit die optimale Lösung für Dich zu finden.  

Lasse Dir von unserer Partnerbank ein konkretes Angebot erstellen.